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哪些情形下导致商品房买卖合同无效或被撤销

来源:http://www.jk810.com 作者:深圳律师  发表时间:2019-06-12  阅读量:
 
 
  房屋产权指的是房产的所有者根据国家法律规定所享有的权利,对房屋财产的使用、占有、收益和处分的权利。在我国,房屋产权包括土地使用权和房屋所有权两部分,那么,房屋产权相关法律问题有哪些?
 
  1. 开发商未取得预售许可证,与买房人签订的商品房预售合同,是否有效?
 
  开发商未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应该认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可认定为有效。
 
  2. 在签订预购合同的时候,交给开发商的钱,应该写定金还是订金,二者有什么区别?
 
  定金是担保法上的法律概念,根据担保法的规定,交付定金的一方违约的,不得要求返还定金。收受定金的一方违约的,则应双倍返还定金。而订金不能起到对合同担保的作用,如果双方认可交付的是订金,则如果开发商违约的话,就只能依据预付款的规则,要求开发商退回订金及其利息,而且不能要求双倍返还。
 
  3. 因不可归责于买卖双方的原因,导致未签订商品房买卖合同的,定金如何处理?
 
  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同订立担保的,如果因为当事人一方原因没能订立商品房买卖合同,应该按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
 
  4. 商品房的订购、认购、预订协议的内容是否属于商品房买卖合同的内容?
 
  商品房的订购、认购、预订等协议普遍视为预约合同,是买房人与出卖人双方约定下一步订立商品房买卖合同的协议,而不是商品房买卖合同,但是如果上述协议具备了商品房买卖合同的主要内容和条款的,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应该认定为商品房买卖合同。
 
  5. 商品房预售合同未按照法律规定进行备案的,是否影响合同效力?
 
  当事人以商品房预售合同没有根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为理由,请求合同被确认为无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但是当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
 
  6. 哪些情形下,导致商品房买卖合同无效或被撤销的,买房人可以要求双倍返还购房款?
 
  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同被撤销、解除或者无效的,买受人可以请求返还已经支付的购房款及利息、赔偿损失,并其可以请求出卖人承担不超过已经支付的购房款1倍的赔偿责任:
 
  (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
 
  (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
 
  (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
 
  7. 开发商与第三人恶意串通,一房二卖的,买房人如何处理?
 
  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另外订立商品房买卖合同并且将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应该予以支持。
 
  8. 房屋主体结构质量不合格,买房人应该怎么办?
 
  因为房屋的主体结构质量不合格而导致不能交付使用,或者房屋在交付使用后,房屋主体结构质量经过核验确实属于不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应该予以支持。
 
  9. 非房屋主体结构质量不合格,但质量存在问题,严重影响居住的,买房人能否解除合同?
 
  因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
 
  10.交付房屋的建筑面积与商品房买卖合同的建筑面积不符,如何处理?
 
  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
 
  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
 
  (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。金融纠纷。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
 
 
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