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杰科普法_“借名买房”,房子归谁?

来源:http://www.jk810.com 作者:深圳律师  发表时间:2018-04-12  阅读量:
  在实践中,“借名买房”的案件很常见,其中原因也是多方面的。杰科调查有的为了规避限购、限贷政策而借用他人的名义,有的是因为没有买房的资格而借用他人名义,还有的是为隐匿财产或者是转移财产而将房屋登记在他人的名义下。
 
  “借名买房”确实能够规避一定的法律法规,但风险并存。杰科普法今天探讨下,“借名买房”后,房子的所有权到底归谁呢?是归产权所有人还是实际出资人?
 
  1 什么是“借名买房”?
 
杰科解释借名买房
 
  所谓的“借名买房”是指限购政策出来之后,很多人失去了购房的资格,即使能签购买合同,但是也不能在产权交易中心过户,为了规避政策,有的人借用他人名义进行买房。“借名买房”会出现名义产权所有人和实际出资人不一致的情况。
 
  2 “借名买房”的法律风险有哪些?
 
借名买房的法律风险
 
  “借名买房”虽然能够规避法律和政策,但是也有一定的法律风险。
 
  首先对于借名人来说,法律风险是很大的:
 
  如果是借用亲属的名义进行买房的,也没有签订协议,被借名人主张房子的所有权归他所有,那么法院会认为借名人出资是赠予或者是借贷。
 
  如果产权人(即被借名人)离婚,房产作为其夫妻共同财产被分割。
 
  如果产权人(即被借名人)死亡,房产作为其遗产被继承;
 
  如果产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;
 
  如果产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;
 
  如果产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。
 
  如果权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。
 
  这些情况对借名人来说都是很容易出现的法律风险。
 
  其次,对于被借名人来说,杰科提示如果借名人在贷款的时候,一旦实际出资人不能按时还上贷款,被借名的一方不仅存在债务风险还会有信用不良的记录,影响自己今后的购房,申请贷款,升学求职等,同时因为名下已经有一套房产,再次购房的时候将会面临更加严格的购房条件。
 
  3 “借名买房”房子属于谁?
 
借名买房的产权归属
 
  “借名买房”中因为产权所有人和实际出资人不一致,就会产生房子所有权的归属问题,这个房子到底是属于产权所有人还是实际出资人?
 
  针对这个司法实践中常见的问题,虽然我们国家的最高法也出了很多案例,但是我们国家并不是判例法国家,这些判例的效力并不及法律。
 
  在2017年8月份,“借名买房”的所有权归属问题终于有了法律规定。8月4日,最高人民杰科指出法院发布《关于进一步加强金融审判工作的意见》(以下简称《意见》)中的第18条规定,“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”
 
  虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!
 
  4 “借名买房”的法律风险规避措施有哪些?
 
借名买房法律防范措施
 
  “借名买房”,从风险来看,对借名人的风险是比较大的,结合状状的办案经历来看,在“借名买房”之前一定要有充分的认识并做好防范措施才能规避其风险。
 
  要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。
 
  委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。
 
  杰科表示所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。
 
  约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。
 
  “借名买房”本来就是一个钻空子的行为,如果借名人是为了规避购房政策而借买房的,合同是无效的,房子也肯定不是出资人的。因此,状状认为,我们在买房的时候尽量使用自己的名字,避免日后产生纠纷,而在产生“借名买房”的纠纷时,一定要及时联系律师进行维权。
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