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抵押借款合同纠纷抵押担保效力的认定

来源:http://www.jk810.com 作者:深圳律师  发表时间:2018-03-12  阅读量:
  抵押担保效力的认定标准,需要考虑具体案情,但确实存在几条基本原则。例如,主债权债务合同无效,担保合同无效。保证合同约定的保证期间如果早于或等于主债务履行期限,视为没有约足,保证时效是主债务履行期间届满之日起六个月。
 
抵押借款合同纠纷
 
  以案说法
 
  抵押借款合同纠纷案情回顾
 
  2003年5月,孙xx和市建设银行签订个人住房按揭贷款合同,在合同中明确约定:孙 xx购买海滨房地产开发有限公司位于林海路61号的一套商品房,孙xx向建设银行借款36万元,还款方式为每月偿还5000元,期限为6年,孙xx以该商品房作为抵押,到期无法偿还借款,建设银行将行使抵押权。合同还约定由xx公司对孙xx的借款承担保证责任。之后,孙xx与xx公司签订了担保合同,合同规定:本合同规定的担保为持续性担保,孙xx的贷款本金、利息和其他款项未还清之前,xx公司的担保责任持续有效。6月,xx公司的商品房工程开始动工。2004年5月,孙xx因妻子生病住院花费了大量金钱,已无能力偿还房屋贷款,故请求xx公司承担保证责任。至2005年4月,xx公司只为孙xx偿还1 万元贷款,孙xx没有偿还任何贷款。建设银行遂起诉至人民法院,请求法院判令孙xx按照合同约定偿还贷款,同时xx公司承担保证责任。

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  针锋相对
 
  建设银行表示:孙xx和建设银行签订的贷款抵押合同无效,因为这份合同签订之时,房屋压根还没开始兴建,双方也没到房管部门办理房屋产权登记手续,所以不会产生法律效力。担保合同是有效的,双方关于借款及保证的内容不违反国家法律规定,系双方真实意思表示,合法有效,因此,xx公司应当对孙xx的借款承担保证责任。
 
  孙xx和xx公司提出:孙xx和建设银行签订贷款抵押合同时,工程尚未动工,也未办理房屋产权登记手续,因此贷款抵押合同无效,合同对孙xx和建设银行都没有法律效力。既然孙xx以商品房作抵押这一行为是无效的,那么孙xx和xx公司签订的担保合同也就失去了本来意义。根据 “主合同无效,担保合同无效”的法律规定,担保合同因贷款抵押合同无效也归于无效。
 
  抵押借款合同纠纷法院反应
 
  孙xx、海滨房地产开发有限公司和建设银行即为三方当事人,三方形成了不同的法律关系。孙xx和xx公司是商品房买卖关系,孙xx和建设银行是贷款抵押合同关系,xx公司和建设银行是担保合同关系。在这一系列合同关系中,孙xx和xx公司的商品房买卖关系是主合同关系,贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的,是从合同关系。
 
  孙xx和建设银行签订贷款抵押合同时,不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记,而且房屋还没有开始动工,违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。因此,该贷款抵押合同无效。但是,x孙xx和建设银行的贷款抵押合同不应当是主合同关系,主合同关系是孙xx和xx公司的商品房买卖合同关系。孙xx和xx公司钓房屋买卖合同系双方真实自愿,且不违反法律规定,当事人双方也具备相应的主体资格。因此,这个合同是合法有效的合同。既然房屋买卖合同有效,就不能以主合同无效而主张担保合同无效。
 
  合同问题的复杂性,不仅跟海量的法律依据有关,更合实际案情有关。以上提到的这个案例,只是现实中的普通案例。当事人要理清这些关系非常困难,所以我们需要律师。
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