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房地产私募基金法律风控难题

时间:2017-11-10 11:01      点击
房地产私募基金
 
  本文讲述房地产私募基金法律风控难题,同时希望行业能够保持守法的健康发展趋势。
 
  人民币房地产基金从2008年开始兴起至2010年,国内房地产基金仅为20多支;但截至2013年12月,中国人民币房地产基金市场拥有206家专业基金机构、437只房地产私募基金;仅2013年全年,就新增24家房地产基金管理机构,新成立113只房地产基金。
 
  自2010年以来,国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策,比如限购、限贷等,至2011年中调控有了明显效应。随着这些调控政策的持续,加之房地产开发信贷政策的结构性收紧,绝大部分房企的现金流甚至生存都受到极大考验。在这样情况下,自2011年初起,越来越多的房企探索改变原有的融资模式,以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外,一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场投资渴望,转型参与房地产私募基金的设立和募集。
 
  短短数年的发展时间,中国房地产私募基金管理的资金规模就达到了数千亿元。行业的爆发式增长,无疑助长了房地产私募基金的信心,盲目乐观。于此同时,房地产私募基金领域相关的法律法规、监管制度及自律规范还不够健全,在巨大市场利益的驱动下,部分房地产私募基金往往忽略与高利益相伴相生高风险;匆匆入场但是缺乏远见,内部管理混乱和缺乏专业的风险控制能力,从而陷入困境。
 
  许多房地产基金在2014和2015年度集中进入了兑付期,爆发式增长隐藏的行业危机初现端倪。2014年初,北京融典投资基金旗下的拆迁安置房项目爆出10亿元兑付危机;三月,位于深圳的汇联金融服务有限公司因秦皇岛项目损失9000万元;四月,北京全唐盛世旗下两只基金投资和记黄埔项目发生延期兑付;九月,深圳中裕财富下设的“港澳8号”1.2亿元的私募定向基金深陷兑付泥潭;而号称“地产私募大王”的星浩资本的收益率也从承诺的35%降到16%,更是引起轩然大波。2015年,即便是深圳前五强的地产私募基金德信资本,也陷入危机:因其所投资项目的石家庄联邦集团老板李生被有关部门带走协助调查,导致数亿资金无法如期兑付。3月,证监会责令限期整改并记入资本市场诚信档案的私募基金有三家,北京恒银中嘉投资基金管理有限公司、深圳市威廉金融控股有限公司和歌斐资产管理有限公司。
 
  房地产基金兑付危机层出不穷,投资乱象暴露的是整个行业的短板。
 
  有些房地产基金借私募之名,实质上却是变相高利贷模式或者承诺过高的利益回报,而最终导致了兑付危机。有些房地产基金只是第三方财富销售平台,根本没有主动管理的能力,更不了解产品和风险。与此同时,采取有限合伙制的房地产基金只需要通过工商注册后就可以开展募资活动,并不像证券投资基金那样受到严格的政府监管。由于监管上的空白,私募有限合伙基金的执行事务合伙人可以轻易地改变资金用途,甚至伪造项目进行募资。
 
  除去企图在行业发展初期钻空子浑水摸鱼的投机者,一些正规的房地产私募基金往往也面临危机。数年之前,当房地产行业还是欣欣向荣时,居高不下的房价无限放大了部分基金公司入局“捞一把”的冲动,某些缺乏投资经验的房地产基金冥冥之中被“只要是个房地产项目就能赚钱”的想法所主宰,一头栽进了房地产投融资的浪潮。入觳之后才发觉,一开始既疏忽了对前置条件的把控,也没有细致考察清楚项目载体的资质、行业地位、核心团队情况,更不用说调查研究影响项目成败的关键因素——市场供求关系和去化周期,盈利道路上满是绊脚石。于是,从项目审批开始就步履蹒跚;一旦出现了法律纠纷和诉讼,才真正是噩梦的开始。
 
  另一方面,房地产基金内控不严,忽视法律合规的行为也为之后面临的危机埋下了伏笔。实践中,为数不少的房地产基金或者没有专门的法律合规部门,或者法律合规部门形同虚设,既没有成熟合理的公司流程,又没有对团队进行法律合规教育,往往违反了法律或者相关监管部门的规章制度而不自知;更有甚者明知故犯,在利益面前脱掉了法律与合规两条控制风险的“紧箍咒”,其结果必然如同在大海中裸泳——潮水退去的时候,就是真相大白的时候。
 
  房地产私募基金的法律风控难题,在法律制度的不断完善下,健康的竞争渐渐成为房地产私募基金的主流。

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关键词:私募基金
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